Việc tách thửa đất là một trong những thủ tục phổ biến hiện nay, đặc biệt trong bối cảnh nhu cầu chuyển nhượng, xây dựng nhà ở, hoặc chia tài sản tăng cao. Tuy nhiên, không phải lúc nào người dân cũng được phép tách thửa đất. Pháp luật hiện nay đã quy định rõ các trường hợp không được tách thửa đất, nhằm đảm bảo quản lý đô thị, nông thôn chặt chẽ và tránh tình trạng phân lô bán nền trái phép. Hãy cùng tìm hiểu chi tiết các quy định mới nhất qua bài viết sau.
I. Tách thửa đất là gì?
Hiện nay, pháp luật Việt Nam chưa có định nghĩa cụ thể về khái niệm “tách thửa đất”. Tuy nhiên, trên thực tế, có thể hiểu đây là thủ tục nhằm chia nhỏ một thửa đất đã có chủ sở hữu thành nhiều thửa đất riêng biệt. Việc này giúp thuận tiện hơn trong các giao dịch như mua bán, cho tặng, thừa kế hoặc thực hiện các quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
II. Các trường hợp không được tách thửa đất theo quy định hiện nay
Theo Điều 220 của Luật Đất đai năm 2024, việc tách thửa đất chỉ được thực hiện khi đáp ứng đầy đủ các điều kiện theo quy định. Cụ thể, người sử dụng đất sẽ không được phép tách thửa nếu rơi vào một trong các trường hợp sau:
1. Không có giấy tờ hợp pháp về quyền sử dụng đất
Thửa đất không có một trong các loại giấy tờ chứng minh quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng như:
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở.
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.
2. Đất đã hết thời hạn sử dụng
Nếu thời hạn sử dụng đất đã kết thúc mà chưa được gia hạn, thì thửa đất đó không đủ điều kiện để tách thửa.
3. Đất đang có vướng mắc pháp lý
Bao gồm các trường hợp như:
- Đang có tranh chấp;
- Bị kê biên để thi hành án;
- Bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Tuy nhiên, nếu thửa đất đang có tranh chấp nhưng có thể xác định rõ phần diện tích và ranh giới đang bị tranh chấp, thì phần còn lại không có tranh chấp vẫn có thể được xem xét tách thửa.
III. Một số điều cần lưu ý khi thực hiện việc tách thửa đất
Khi thực hiện tách thửa đất, người sử dụng đất cần lưu ý một số quy định quan trọng dưới đây để đảm bảo đúng pháp luật hiện hành:
- Đảm bảo về điều kiện hạ tầng cơ bản: Thửa đất sau khi tách phải có lối đi riêng, được kết nối với đường giao thông công cộng và có khả năng tiếp cận đầy đủ các nhu cầu thiết yếu như cấp thoát nước, điện và các dịch vụ hạ tầng khác.
Nếu chủ đất dành một phần diện tích để làm lối đi chung, thì phần đất này không bắt buộc phải chuyển mục đích sử dụng đất. - Tuân thủ quy định về diện tích tối thiểu: Diện tích của mỗi thửa đất sau khi tách phải đáp ứng mức tối thiểu theo quy định của UBND cấp tỉnh.
Trường hợp thửa đất sau tách nhỏ hơn mức tối thiểu, người sử dụng đất phải đồng thời thực hiện việc hợp thửa với mảnh đất liền kề, nhằm đảm bảo đúng quy định. - Tách thửa khi thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất: Nếu chỉ chuyển mục đích sử dụng một phần của thửa đất, thì phần đất tách ra sau khi chuyển đổi phải có diện tích bằng hoặc lớn hơn mức tối thiểu quy định đối với loại đất mới.
Đối với những thửa đất có cả đất ở và loại đất khác, không bắt buộc phải tách thửa khi chuyển đổi mục đích, trừ khi người sử dụng đất có nhu cầu. - Tách thửa theo bản án hoặc quyết định của Tòa án: Nếu việc chia đất theo quyết định của Tòa không đáp ứng được các điều kiện về diện tích, kích thước hay hạ tầng kỹ thuật theo quy định thì sẽ không được phép tách thửa, dù đã có phán quyết phân chia.
IV. Thời gian giải quyết thủ tục tách thửa đất là bao lâu?
Theo quy định tại Điều 22 Nghị định 101/2024/NĐ-CP, thời gian thực hiện thủ tục tách thửa đất là không quá 15 ngày làm việc, tính từ ngày cơ quan có thẩm quyền nhận đủ hồ sơ hợp lệ.
Thời gian này không bao gồm các khoảng thời gian như:
- Thời gian người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính (nếu có).
- Thời gian chờ lấy ý kiến của các cơ quan liên quan (nếu cần thiết).
- Thời gian niêm yết công khai hồ sơ (nếu thuộc trường hợp đặc biệt cần công khai).
Ngoài ra, theo Nghị định còn quy định một số thời hạn xử lý hồ sơ liên quan khác, chẳng hạn:
- Cấp đổi Giấy chứng nhận thông thường: không quá 5 ngày làm việc.
- Cấp lại Giấy chứng nhận do bị làm mất: không quá 10 ngày làm việc (không tính thời gian thông báo mất tại UBND cấp xã và trên các phương tiện truyền thông).
- Cấp đổi đồng loạt do đo đạc bản đồ địa chính: thời gian sẽ căn cứ theo dự án đã được phê duyệt.
V. Hồ sơ cần chuẩn bị khi xin tách thửa đất bao gồm những gì?
Theo quy định tại khoản 1 Điều 7 Nghị định 101/2024/NĐ-CP, khi thực hiện thủ tục tách thửa đất, người sử dụng đất cần chuẩn bị một bộ hồ sơ đầy đủ và nộp tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Cụ thể, hồ sơ xin tách thửa đất bao gồm các loại giấy tờ sau:
- Đơn đề nghị tách thửa đất: Được lập theo Mẫu số 01/ĐK ban hành kèm theo Nghị định 101/2024/NĐ-CP.
- Bản vẽ tách thửa đất: Được lập theo Mẫu số 02/ĐK, do Văn phòng đăng ký đất đai (có thể chi nhánh văn phòng đất đai) hoặc đơn vị đo đạc có giấy phép hoạt động đo đạc, lập bản đồ địa chính theo quy định pháp luật thực hiện.
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: Bản gốc hoặc bản sao có công chứng/chứng thực kèm bản gốc để đối chiếu.
- Văn bản thể hiện việc tách thửa đất (nếu có): Ví dụ như quyết định hoặc thông báo của cơ quan nhà nước có liên quan thể hiện nội dung tách thửa hoặc hợp thửa.
VI. Kết luận
Việc hiểu rõ các trường hợp không được tách thửa đất sẽ giúp bạn chủ động hơn trong việc quản lý, sử dụng và giao dịch đất đai của mình. Những quy định này không chỉ siết chặt tình trạng phân lô tràn lan mà còn góp phần ổn định trật tự quy hoạch đô thị và nông thôn. Nếu bạn đang có nhu cầu tách thửa nhưng chưa rõ điều kiện hoặc quy trình, hãy để dịch vụ pháp lý đất đai của chúng tôi đồng hành và hỗ trợ bạn từ A–Z.
Thông tin công ty Tư vấn Xây dựng Trường Lũy:
Hotline: 0907 622 626 Mrs Như – 0918 556 729 Mr Tiên
Email: xaydungtruongluy@gmail.com
Website: xinphepxaydungbinhduong.com
Trụ sở chính: Số 29, đường số 2, khu Tái Định Cư Phú Hoà 11, khu phố 3, phường Phú Lợi, Tp. Thủ Dầu Một, tỉnh Bình Dương