Việc xác định ranh giới đất đai là một trong những bước quan trọng trong quá trình quản lý, sử dụng và giải quyết tranh chấp đất đai tại Việt Nam. Tuy nhiên, không phải ai cũng hiểu rõ thẩm quyền xác định ranh giới đất thuộc về cơ quan nào, thực hiện ra sao và căn cứ vào quy định nào của pháp luật. Bài viết sau sẽ giúp bạn làm rõ điều này, tránh những hiểu nhầm pháp lý có thể xảy ra.
I. Ranh giới đất là gì?
Ranh giới thửa đất được hiểu là đường bao quanh thửa đất, được tạo thành từ các đoạn thẳng nối liền giữa các điểm mốc, hình thành một hình khép kín bao trọn diện tích đất thuộc quyền sử dụng.
Hiểu đơn giản, ranh giới đất là tập hợp các đoạn đường nối nhau tạo thành chu vi của thửa đất. Việc xác định ranh giới đất đóng vai trò quan trọng trong công tác đo đạc, lập bản đồ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và giải quyết tranh chấp đất đai trong thực tiễn.
II. Thẩm quyền xác định ranh giới đất
Theo quy định tại Khoản 1 và Khoản 3 Điều 5 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, được sửa đổi, bổ sung tại Khoản 4 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP, trách nhiệm đo đạc và xác định lại ranh giới thửa đất thuộc về Văn phòng đăng ký đất đai.
Văn phòng đăng ký đất đai đóng vai trò chủ chốt trong công tác quản lý đất đai tại địa phương. Ngoài chức năng đo đạc, xác lập ranh giới đất đai, Văn phòng đăng ký đất đai còn chịu trách nhiệm tiếp nhận và xử lý các thủ tục liên quan đến đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất. Trong một số trường hợp, khi được ủy quyền, Văn phòng cũng có thể cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho cá nhân và tổ chức.
Ngoài các nhiệm vụ đã nêu, Văn phòng đăng ký đất đai còn có trách nhiệm xây dựng, cập nhật và quản lý hồ sơ địa chính, thực hiện công tác thống kê và kiểm kê đất đai định kỳ. Cơ quan này cũng cung cấp thông tin về đất đai cho các cá nhân và tổ chức khi có yêu cầu, đồng thời triển khai các dịch vụ khác phù hợp với chức năng và quyền hạn được quy định trong pháp luật.
Vì vậy, khi có nhu cầu xác định lại ranh giới thửa đất, chẳng hạn do tranh chấp, thay đổi hiện trạng hoặc phục vụ cho việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, người dân cần liên hệ với Văn phòng đăng ký đất đai để được hướng dẫn và thực hiện đúng quy trình theo quy định.
III. Các bước xác định ranh giới thửa đất và cơ sở để xác định
1. Các bước xác định ranh giới thửa đất
Việc xác định ranh giới thửa đất là một bước quan trọng trong công tác quản lý đất đai, giúp đảm bảo tính pháp lý trong sử dụng đất và hạn chế tranh chấp. Quá trình xác định ranh giới thửa đất được thực hiện theo các bước cụ thể sau:
- Bước 1: Khảo sát thực địa: Trước khi tiến hành đo vẽ chi tiết, cán bộ kỹ thuật sẽ phối hợp với người dẫn đạc tại địa phương (có thể là công chức địa chính xã, tổ trưởng tổ dân phố, trưởng thôn, ấp…) để cùng người sử dụng đất và các hộ liền kề xác định rõ hiện trạng sử dụng đất. Mục đích của bước này là xác định chính xác ranh giới và mốc giới của thửa đất trên thực tế.
- Bước 2: Đánh dấu mốc giới: Khi ranh giới đã được thống nhất tại thực địa, các điểm góc của thửa đất sẽ được đánh dấu bằng các vật liệu cố định như cọc bê tông, cọc gỗ, đinh sắt hoặc vạch sơn. Đồng thời, cán bộ đo đạc sẽ lập Bản mô tả ranh giới và mốc giới của thửa đất, làm căn cứ cho các bước đo đạc tiếp theo.
- Bước 3: Kiểm tra giấy tờ pháp lý: Người sử dụng đất cần cung cấp các giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất để đối chiếu thông tin. Bản sao giấy tờ có thể không cần công chứng hoặc chứng thực. Việc này giúp xác minh tính hợp lệ và sự phù hợp của ranh giới đất trong giấy tờ với thực tế ngoài hiện trường.
2. Những cơ sở để xác định ranh giới thửa đất
Việc xác định ranh giới thửa đất được thực hiện theo các quy định sau:
- Ranh giới giữa các thửa đất liền kề sẽ được xác định dựa trên sự thỏa thuận giữa các bên liên quan hoặc theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
- Ranh giới cũng có thể dựa trên tập quán hoặc ranh giới đã tồn tại từ 30 năm trở lên mà không có tranh chấp.
- Các chủ thể phải tôn trọng và duy trì ranh giới, không được lấn chiếm hay thay đổi mốc giới, kể cả khi ranh giới là kênh, mương, hào, rãnh, bờ ruộng.
Bên cạnh đó, các yếu tố sau đây cũng là căn cứ quan trọng trong việc xác định ranh giới thửa đất:
- Ranh giới thửa đất sẽ được xác định dựa trên tình trạng sử dụng và quản lý hiện tại, đồng thời có thể được điều chỉnh theo kết quả cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, bản án có hiệu lực của tòa án, hoặc kết quả giải quyết tranh chấp của cơ quan có thẩm quyền.
- Đối với những thửa đất đang có tranh chấp, nếu tranh chấp chưa được giải quyết khi tiến hành đo đạc, đơn vị đo đạc sẽ xác định ranh giới theo thực tế sử dụng và quản lý. Trong trường hợp không thể xác định được ranh giới thực tế, có thể tiến hành khoanh vùng các thửa đất đang tranh chấp. Đơn vị đo đạc cũng sẽ lập bản mô tả thực trạng phần đất tranh chấp và gửi cho UBND cấp xã để xử lý.
IV. Nguyên tắc lập bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất
Sau khi xác định ranh giới thửa đất trên thực tế, cán bộ đo đạc sẽ lập Bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất cho tất cả các thửa đất. Tuy nhiên, không cần lập bản mô tả trong các trường hợp sau:
- Thửa đất có giấy tờ xác nhận ranh giới và mốc giới: Nếu có bản vẽ rõ ràng thể hiện ranh giới sử dụng đất và hiện trạng không thay đổi so với bản vẽ trong giấy tờ.
- Thửa đất có giấy tờ pháp lý về quyền sử dụng đất: Nếu giấy tờ thể hiện rõ ranh giới thửa đất và ranh giới không thay đổi so với giấy tờ hiện có.
- Thửa đất phục vụ mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, làm muối, nuôi trồng thủy sản: Nếu có mốc cố định hoặc bờ thửa rõ ràng trên thực địa, không cần lập Bản mô tả ranh giới. Tuy nhiên, sau khi có bản đồ thể hiện hiện trạng sử dụng đất, phải công khai tại trụ sở UBND cấp xã và khu dân cư trong ít nhất 10 ngày liên tục và thông báo rộng rãi cho người sử dụng đất để kiểm tra, đối chiếu.
Trong trường hợp giấy tờ pháp lý có sơ đồ ranh giới nhưng khác với hiện trạng khi đo đạc, bản mô tả sẽ thể hiện cả ranh giới theo hiện trạng và theo sơ đồ trong giấy tờ.
Nếu có tranh chấp ranh giới, bản mô tả sẽ thể hiện ranh giới theo hiện trạng và theo ý kiến của các bên liên quan.
Nếu người sử dụng đất hoặc người sử dụng đất liền kề vắng mặt trong suốt quá trình đo đạc, cán bộ đo đạc sẽ xác định ranh giới theo thực tế và hồ sơ thửa đất. Sau khi lập xong bản mô tả, sẽ gửi cho UBND cấp xã để xác nhận tình trạng vắng mặt và thông báo công khai tại trụ sở UBND. Sau 15 ngày thông báo mà không có khiếu nại, tranh chấp, ranh giới sẽ được xác nhận theo bản mô tả đã lập.
Nếu sau 10 ngày từ khi nhận bản mô tả, người sử dụng đất liền kề không ký xác nhận và không có khiếu nại gì, ranh giới sẽ được xác định theo bản mô tả đã được các bên liên quan ký xác nhận. Lý do người sử dụng đất liền kề không ký xác nhận sẽ được ghi rõ trong phần “lý do không đồng ý” trong bản mô tả.
Đơn vị đo đạc có trách nhiệm lập danh sách các trường hợp này và gửi cho UBND cấp xã để lưu trữ hồ sơ đo đạc theo quy định tại Khoản 2 Điều 8 Thông tư 33/2017/TT-BTNMT.
V. Hướng dẫn đo vẽ ranh giới thửa đất
Việc đo vẽ chi tiết ranh giới thửa đất được thực hiện theo hiện trạng thực tế của thửa đất đang sử dụng và quản lý, đã được xác định khi thực hiện công tác xác định ranh giới và lập bản mô tả mốc giới, ranh giới thửa đất trước đó.
1. Trường hợp có giấy tờ pháp lý về quyền sử dụng đất
Khi thửa đất có giấy tờ pháp lý thể hiện rõ ranh giới (bao gồm các kích thước cạnh hoặc tọa độ đỉnh thửa đất) nhưng ranh giới thực tế trên thửa đất đã thay đổi so với giấy tờ, thì trong bản đồ địa chính phải thể hiện cả ranh giới theo giấy tờ (với nét đứt) và ranh giới theo hiện trạng thực tế (với nét liền).
Đơn vị đo đạc sẽ ghi rõ sự thay đổi này trong Phiếu xác nhận kết quả đo đạc hiện trạng thửa đất, lập theo mẫu. Đồng thời, đơn vị đo đạc phải lập danh sách các trường hợp thay đổi ranh giới và gửi thông tin này đến UBND cấp xã, Phòng Tài nguyên và Môi trường (TN&MT), và Sở TN&MT (đối với thửa đất do tổ chức sử dụng) để xử lý theo thẩm quyền.
2. Trường hợp sai số vị trí điểm kiểm tra
Trong quá trình đo vẽ chi tiết, tại mỗi trạm máy phải bố trí các điểm kiểm tra để đối chiếu với các trạm đo kề nhau. Số lượng điểm kiểm tra phụ thuộc vào khu vực đo, nhưng không dưới 2 điểm cho mỗi trạm đo kề nhau.
Nếu sai số vị trí điểm kiểm tra giữa hai lần đo từ hai trạm máy bằng hoặc nhỏ hơn mức sai số, thì vị trí điểm kiểm tra sẽ được xác định bằng tọa độ trung bình giữa hai lần đo.
Trường hợp sai số vượt quá mức quy định, đơn vị đo đạc cần kiểm tra và xác định nguyên nhân, đồng thời có biện pháp khắc phục ngay lập tức.
3. Trường hợp khu đo có nhiều tỷ lệ bản đồ khác nhau
Khi khu đo có nhiều tỷ lệ bản đồ khác nhau trong cùng một thời điểm đo vẽ, các điểm chi tiết chung của các tỷ lệ cần được đánh dấu rõ ràng để tiếp tục đo biên. Các điểm đo biên này sẽ được thực hiện theo chỉ tiêu kỹ thuật của tỷ lệ bản đồ lớn hơn.
Sau khi bản đồ địa chính hoàn thành và được nghiệm thu bởi đơn vị thi công, đơn vị đo đạc sẽ in Phiếu xác nhận kết quả đo đạc hiện trạng thửa đất và giao cho người sử dụng đất để kiểm tra và xác nhận. Người sử dụng đất sẽ kê khai đăng ký đất đai theo quy định và nộp lại hồ sơ đăng ký đất đai để làm cơ sở nghiệm thu bản đồ địa chính.
Nếu phát hiện sai sót trong kết quả đo đạc, người sử dụng đất có trách nhiệm thông báo ngay cho đơn vị đo đạc để kiểm tra, chỉnh sửa và bổ sung kịp thời.
VI. Kết luận
Việc xác định ranh giới đất là nội dung pháp lý quan trọng và cần được thực hiện đúng thẩm quyền để đảm bảo tính pháp lý và tránh phát sinh tranh chấp. Qua bài viết, hy vọng bạn đã nắm rõ thẩm quyền xác định ranh giới đất thuộc về cơ quan nào, thực hiện theo quy trình nào và căn cứ vào đâu trong hệ thống pháp luật hiện hành. Việc hiểu đúng và đầy đủ về thẩm quyền sẽ giúp người dân và doanh nghiệp chủ động hơn trong các thủ tục liên quan đến đất đai và đảm bảo quyền lợi hợp pháp của mình.
Thông tin công ty Tư vấn Xây dựng Trường Lũy:
Hotline: 0907 622 626 Mrs Như – 0918 556 729 Mr Tiên
Email: xaydungtruongluy@gmail.com
Website: xinphepxaydungbinhduong.com
Trụ sở chính: Số 29, đường số 2, khu Tái Định Cư Phú Hoà 11, khu phố 3, phường Phú Lợi, Tp. Thủ Dầu Một, tỉnh Bình Dương