Nhà chưa hoàn công có bán được không? Đây là thắc mắc phổ biến của nhiều người khi tham gia giao dịch mua bán nhà đất. Trong bài viết này, Trường Lũy sẽ giúp bạn giải đáp câu hỏi này cùng với các vấn đề liên quan, dựa trên những quy định pháp luật hiện hành. Hãy cùng tìm hiểu chi tiết qua nội dung dưới đây để hiểu rõ hơn trước khi thực hiện giao dịch.
I. Nhà chưa hoàn công xây dựng được hiểu thế nào
Hiện nay, pháp luật chưa đưa ra định nghĩa cụ thể về “hoàn công xây dựng”. Tuy nhiên, trong thực tế, đây được hiểu là thủ tục nghiệm thu hoàn tất công trình xây dựng – một bước quan trọng bắt buộc trước khi công trình được đưa vào sử dụng.
Theo khoản 1, Điều 23 của Nghị định 06/2021/NĐ-CP, chủ đầu tư có trách nhiệm tổ chức và trực tiếp tham gia nghiệm thu khi công trình hoặc hạng mục công trình hoàn thành, trước khi đưa vào sử dụng.
Về mặt pháp lý, tài sản tại Việt Nam được chia thành hai nhóm: tài sản cần đăng ký quyền sở hữu và tài sản không cần đăng ký. Nhà ở và các công trình xây dựng thuộc nhóm tài sản phải đăng ký quyền sở hữu. Việc hoàn công là điều kiện cần thiết để được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu, giúp cập nhật hiện trạng nhà đất sau khi xây dựng (theo Nghị định 101/2024/NĐ-CP).
➜ Như vậy, chúng ta có thể hiểu nhà chưa hoàn công xây dựng là công trình đã thi công xong nhưng chưa hoàn tất thủ tục nghiệm thu và hoàn công theo đúng quy định. Điều này đồng nghĩa với việc công trình chưa được xác nhận đạt tiêu chuẩn kỹ thuật và chất lượng theo thiết kế được phê duyệt, và chưa đủ điều kiện để được công nhận quyền sở hữu hợp pháp.
II. Vì sao nhà ở chưa được hoàn công
Có nhiều lý do khiến một ngôi nhà chưa thể hoàn tất thủ tục hoàn công. Dưới đây là một số nguyên nhân phổ biến:
- Không đáp ứng đủ điều kiện hoàn công: Ngôi nhà có thể chưa đạt tiêu chuẩn kỹ thuật hoặc chất lượng xây dựng theo quy định, nên không đủ điều kiện để được cấp giấy hoàn công.
- Chủ nhà chưa thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính: Việc chưa thanh toán các khoản phí, thuế hoặc các nghĩa vụ tài chính liên quan đến quá trình xây dựng có thể khiến hồ sơ hoàn công bị đình trệ.
- Xây dựng không đúng quy định pháp luật: Nếu công trình được xây sai so với giấy phép được cấp, vi phạm quy hoạch, hoặc không tuân thủ các quy định pháp lý hiện hành, thì sẽ không được xét hoàn công.
III. Cách nhận biết nhà chưa hoàn công
Để biết một ngôi nhà đã hoàn công hay chưa, bạn có thể kiểm tra thông qua một số loại giấy tờ pháp lý quan trọng. Dưới đây là những cách phổ biến giúp bạn xác định tình trạng hoàn công của căn nhà:
-Kiểm tra sổ hồng có ghi nhận hoàn công hay không
Sổ hồng (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất) là giấy tờ quan trọng nhất để xác định nhà đã hoàn công. Nếu phần ghi chú trong sổ hồng có thông tin xác nhận công trình đã hoàn thành xây dựng và được nghiệm thu, thì có nghĩa là nhà đã hoàn công. Ngược lại, nếu sổ hồng không cập nhật phần này, có thể nhà vẫn chưa hoàn tất thủ tục.
-Xem bản vẽ hoàn công
Bản vẽ hoàn công thể hiện thực tế xây dựng sau khi công trình hoàn tất, và là cơ sở để cơ quan chức năng đối chiếu với giấy phép xây dựng ban đầu. Việc yêu cầu xem bản vẽ hoàn công và so sánh với giấy phép xây dựng giúp xác định công trình có thi công đúng quy định hay không.
-Rà soát các giấy tờ pháp lý liên quan
Ngoài sổ hồng và bản vẽ hoàn công, bạn cũng nên kiểm tra:
- Giấy phép xây dựng: Đảm bảo công trình có được cấp phép hợp pháp.
- Biên bản nghiệm thu: Đây là văn bản xác nhận công trình đã hoàn thành và đạt tiêu chuẩn chất lượng, do cơ quan có thẩm quyền cấp. Nếu chưa có biên bản nghiệm thu, có thể thủ tục hoàn công vẫn chưa được thực hiện.
IV. Nhà chưa hoàn công có bán được không?
Theo quy định tại khoản 1 Điều 160 Luật Nhà ở 2023, để thực hiện giao dịch mua bán nhà ở thì căn nhà phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện pháp lý, trong đó điều kiện đầu tiên là phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất ( giấy chứng nhận)
Như đã trình bày ở trên thì nhà chưa hoàn công, thì chưa thể cấp Giấy chứng nhận (chưa được ghi nhận trong Giấy chứng nhận là tài sản gắn liền với đất), thì việc chuyển nhượng nhà sẽ không thể thực hiện được.
Tuy nhiên, nếu chỉ chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà không bao gồm phần nhà trên đất đối với trường hợp nhà gắn liền với đất thì việc sang tên vẫn có thể thực hiện. Trong trường hợp này, người mua chỉ có quyền sử dụng đất mà không có quyền sở hữu hợp pháp đối với căn nhà chưa hoàn công trên đất đó.
➜ Như vậy, nhà chưa hoàn công xây dựng thì sẽ không được tham gia giao dịch mua bán, vì không đủ điều kiện.
V. Kết luận
Như vậy, theo quy định hiện hành, nhà chưa hoàn công có bán được không?, thì câu trả lời là không, do không đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu. Việc chuyển nhượng chỉ có thể thực hiện nếu tách riêng phần quyền sử dụng đất, còn căn nhà chưa hoàn công sẽ không được công nhận hợp pháp. Điều này tiềm ẩn nhiều rủi ro cho bên mua. Vì thế, để đảm bảo tính pháp lý và quyền lợi cho các bên, tốt nhất nên hoàn tất thủ tục hoàn công trước khi tiến hành giao dịch mua bán.
CÔNG TY CỔ PHẦN TƯ VẤN XÂY DỰNG TRƯỜNG LŨY
- Hotline: 0907 622 626 Mrs Như – 0918 556 729 Mr Tiên
- Email: tuvanxaydungtruongluy@gmail.com
- Website: xinphepxaydungbinhduong.com
- Trụ sở chính: Số 29, đường số 2, khu Tái Định Cư Phú Hoà 11, khu phố 3, phường Phú Lợi, Tp. Thủ Dầu Một, tỉnh Bình Dương