Mật độ xây dựng là một thuật ngữ quan trọng trong quy hoạch đô thị và kiến trúc, đề cập đến tỷ lệ diện tích đất được bao phủ bởi các công trình xây dựng so với tổng diện tích đất có sẵn. Hôm nay, chúng ta cùng tìm hiểu các quy định về mật độ xây dựng nhà ở riêng lẻ hiện nay.
I. Mật độ xây dựng nhà ở riêng lẻ
Mật độ xây dựng nhà ở riêng lẻ là một quy chuẩn quan trọng trong thi công công trình, được Bộ Xây dựng đưa ra là mật độ xây dựng thuần và mật độ xây dựng gộp, cụ thể như sau:
Mật độ xây dựng thuần
Là tỷ lệ diện tích các công trình kiến trúc chính trên diện tích lô đất mà không tính đến diện tích chiếm đất của các công trình ngoài trời như tiểu cảnh trang trí, bãi đỗ xe, bể bơi, sân thể thao, lối lên xuống, nhà bảo vệ, bộ phận thông gió tầng hầm có mái che và các công trình hạ tầng kỹ thuật khác.
*Các bộ phận của công trình và các chi tiết kiến trúc trang trí như là: Sê-nô, ô-văng, mái đua, mái đón, bậc lên xuống, bậu cửa, hành lang cầu sẽ không được tính vào diện tích chiếm đất nếu chúng tuân thủ các quy định về an toàn cháy và an toàn xây dựng, và không gây cản trở lưu thông của người và phương tiện, cũng như không kết hợp với các công năng sử dụng khác.
Mật độ xây dựng gộp
Là tỷ lệ diện tích của các công trình kiến trúc chính so với tổng diện tích của khu đất, trong đó khu đất có thể bao gồm không chỉ các công trình xây dựng, mà còn có sân, đường, khu cây xanh, không gian mở và các khu vực không xây dựng công trình khác.
II. Quy định về mật độ xây dựng nhà ở riêng lẻ hiện nay
Theo quy định của Luật Xây dựng, mật độ xây dựng nhà ở riêng lẻ được tính theo công thức như sau:
Mật độ xây dựng thuần =(diện tích chiếm đất của công trình nhà ở/ tổng diện tích lô đất) x 100%
Trong đó:
- Diện tích chiếm đất của công trình nhà ở được tính dựa trên hình chiếu bằng của công trình.
- Tổng diện tích lô đất bao gồm các công trình cố định như bể cảnh, sân tennis, sân thể thao mà chiếm không gian trên mặt đất, không tính đến tiểu cảnh, sân thể thao và bể bơi ngoài trời.
Ví dụ: Gia đình sở hữu một lô đất có tổng diện tích 100m2, trong đó diện tích nhà ở là 75m2. Sân trước được sử dụng để đỗ xe có diện tích 25m2. Với các thông số này, mật độ xây dựng sẽ là 75%.
III. Mật độ xây dựng nhà ở riêng lẻ tối đa cho phép hiện nay
Mật độ xây dựng xây dựng nhà ở riêng lẻ thuần tối đa (như nhà biệt thự, nhà ở liền kề, nhà ở độc lập) được quy định như sau, dựa trên diện tích của lô đất (m2/căn nhà):
*Chú thích: Lô đất xây dựng nhà ở riêng lẻ cũng phải tuân thủ hệ số sử dụng đất không vượt quá 07 lần.
Mật độ xây dựng nhà chung cư tối đa được quy định trong đồ án quy hoạch và thiết kế đô thị. Tuy nhiên, nó phải tuân thủ các quy định sau đây và đáp ứng các yêu cầu về khoảng cách tối thiểu giữa các dãy nhà và khoảng lùi công trình:
*Chú thích: Trường hợp lô đất có công trình có chiều cao vượt quá 46m, cần tuân thủ hệ số sử dụng đất không vượt quá 13 lần.
Mật độ xây dựng thuần tối đa cho lô đất xây dựng các công trình dịch vụ – công cộng như chợ, thể dục thể thao, giáo dục, y tế trong khu vực xây dựng mới là 40%.
Đối với lô đất thương mại dịch vụ hoặc lô đất sử dụng hỗn hợp, mật độ xây dựng thuần tối đa được xác định trong đồ án quy hoạch và thiết kế đô thị. Tuy nhiên, các quy định tại đây và yêu cầu về khoảng cách tối thiểu giữa các dãy nhà và lùi công trình phải được tuân thủ.
*Chú thích: Đối với lô đất có công trình có chiều cao vượt quá 46m, hệ số sử dụng đất không được vượt quá 13 lần (trừ trường hợp các lô đất xây dựng các công trình có yêu cầu đặc biệt về kiến trúc cảnh quan, điểm nhấn đô thị đã được xác định trong quy hoạch cao hơn).
Trong trường hợp công trình là tổ hợp của nhiều loại chiều cao khác nhau, mật độ xây dựng tối đa được tính theo chiều cao trung bình của công trình.
Mật độ xây dựng của phần đế và phần tháp cao phía trên trong tổ hợp công trình được quy định riêng theo chiều cao xây dựng. Tuy nhiên, hệ số sử dụng đất chung của cả tổ hợp không được vượt quá 13 lần diện tích lô đất.
Mật độ xây dựng thuần tối đa của lô đất xây dựng nhà máy, kho tàng là 70%. Tuy nhiên, đối với các lô đất xây dựng nhà máy có trên 05 sàn sử dụng để sản xuất, mật độ xây dựng thuần tối đa là 60%.
Một số lưu ý về mật độ xây dựng thuần:
- Tuân thủ mật độ xây dựng thuần tối đa cho phép. Đối với trường hợp lô đất xây nhà ở riêng lẻ chiều cao ≤ 25m và diện tích lô đất ≤ 100m2, mật độ xây dựng tối đa là 100%, với tuân thủ quy định về khoảng lùi và khoảng cách giữa các công trình.
- Đối với trường hợp khu vực quy hoạch không đủ quỹ đất để đảm bảo chi tiêu sử dụng đất cho các công trình dịch vụ – công cộng, có thể cho phép tăng mật độ xây dựng tối đa của các công trình này, không vượt quá 60%.
- Đối với khu vực cần kiểm soát chất tải dân số và đáp ứng hạ tầng, có thể sử dụng hệ số sử dụng đất thay cho mật độ xây dựng và tầng cao. Hệ số sử dụng đất tối đa được xác định trong đồ án quy hoạch hoặc thiết kế đô thị, nhưng phải tuân thủ quy định hệ số sử dụng đất tối đa cho các công trình chung cư, dịch vụ đô thị và công trình sử dụng hỗn hợp cao tầng dựa trên diện tích lô đất và chiều cao công trình.
Mật độ xây dựng gộp
- Mật độ xây dựng tối đa cho phép của đơn vị ở là 60%.
- Mật độ xây dựng gộp tối đa của khu du lịch – nghỉ dưỡng tổng hợp (resort) là 25%.
- Mật độ xây dựng gộp tối đa của khu công viên là 5%.
- Mật độ xây dựng gộp tối đa của khu công viên chuyên đề là 25%.
- Mật độ xây dựng gộp tối đa của khu cây xanh chuyên dụng (bao gồm cả sân gôn) và vùng bảo vệ môi trường tự nhiên được quy định theo chức năng và quy định pháp luật liên quan, nhưng không vượt quá 5%.
Thông tin liên hệ Trường Lũy:
Hotline: 0907 622 626 Mrs Như
Email: tuvanxaydungtruongluy@gmail.com
Website: xinphepxaydungbinhduong.com
Trụ sở chính: Số 29, đường số 2, khu Tái Định Cư Phú Hoà 11, khu phố 3, phường Phú Lợi, Tp. Thủ Dầu Một, tỉnh Bình Dương
Hãy liên hệ ngay với Trường Lũy để nhận được sự tư vấn tốt nhất cho nhu cầu của quý khách.