Trong thực tế xây dựng nhà ở, việc thi công sát ranh giới với thửa đất liền kề là điều khá phổ biến, đặc biệt tại khu dân cư đô thị nhà phố có diện tích hạn chế. Tuy nhiên, nếu chủ đầu tư không am hiểu đầy đủ về luật xây dựng nhà giáp ranh, rất dễ gặp phải rắc rối pháp lý như tranh chấp đất đai hay bị xử lý vi phạm hành chính. Trường Lũy sẽ cùng bạn hiểu rõ các quy định cần thiết khi xây dựng nhà giáp ranh.
I. Thế nào là nhà giáp ranh?
Nhà giáp ranh là công trình có vị trí tiếp giáp trực tiếp với ranh giới của thửa đất liền kề. Hình thức xây dựng này phổ biến tại các khu vực có quỹ đất hạn chế như nhà hẻm, khu đô thị san sát các dãy nhà liền kề trong khu dân cư đông người.
Việc xây dựng không đúng quy định về khoảng cách, chiều cao ranh giới có thể ảnh hưởng đến quyền sử dụng đất của hàng xóm. Do đó, hiểu và áp dụng đúng luật xây dựng nhà giáp ranh là điều cần thiết.
Tìm hiểu thêm về quy hoạch 1/500 và vai trò trong cấp phép xây dựng
II. Các văn bản pháp luật liên quan về luật xây dựng nhà giáp ranh
Những quy định pháp lý điều chỉnh việc xây dựng nhà sát ranh giới bao gồm:
- Luật Xây dựng 2014, được sửa đổi, bổ sung năm 2020.
- Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng – QCVN 01:2021/BXD.
- Các quyết định và văn bản hướng dẫn của UBND tỉnh, thành phố nơi thực hiện công trình.
Những văn bản này là những nền tảng pháp lý về các luật xây dựng nhà giáp ranh quy định chi tiết về khoảng cách giữa các công trình, giới hạn chiều cao, cấu tạo tường tiếp giáp ranh đất và các yêu cầu kỹ thuật nhằm đảm bảo an toàn xây dựng cũng như phòng chống cháy nổ.
III. Cần tuân thủ những quy định gì khi xây dựng nhà giáp ranh?
1. Khoảng lùi công trình
Theo luật xây dựng nhà giáp ranh quy định về khoảng lùi xây dựng được xác định dựa trên chiều cao công trình và độ rộng của lộ giới phía trước, thường dao động từ 0 đến 6m theo quy định trong QCVN 01:2021/BXD. Một số khu vực được cho phép xây dựng sát ranh đất mà không cần khoảng lùi, tuy nhiên phải tuân thủ theo quy hoạch chi tiết đã được duyệt.
2. Giới hạn chiều cao
Chiều cao công trình phải phù hợp với quy hoạch chi tiết giấy phép xây dựng đã được cấp. Trường hợp vượt quá quy định, chủ nhà có khả năng bị xử phạt hành chính buộc tháo dỡ khoảng sai phạm về luật xây dựng nhà giáp ranh.
3. Tường riêng và tường chung
- Nếu có sự đồng thuận bằng văn bản từ hộ liền kề, chủ nhà có thể xây dựng tường chung ngay trên ranh giới đất.
- Nếu không đạt được sự thỏa thuận theo luật xây dựng nhà giáp ranh với hộ liền kề, chủ đầu tư bắt buộc phải xây tường riêng hoàn toàn nằm trong ranh giới đất thuộc quyền sử dụng của mình.
4. Yêu cầu về phòng cháy chữa cháy
Tường giáp ranh phải đáp ứng tiêu chuẩn ngăn cháy theo quy định, nhất là với nhà ở liền kề công trình cao tầng. Thiết kế kết cấu và vật liệu cần đảm bảo giới hạn chịu lửa, tránh nguy cơ cháy lan.
5. Khoảng cách tối thiểu giữa hai công trình
- Với nhà liền kề không dùng chung tường, khoảng cách nên tối thiểu 2m.
- Giữa hai mặt chính của công trình: từ 8–12m để đảm bảo thông thoáng và thuận tiện thoát hiểm.
- Đối với công trình dưới 46m: cách nhau tối thiểu 7m.
- Đối với công trình trên 46m: khoảng cách tối thiểu giữa hai mặt dài phải đạt 25m và giữa hai đầu hồi phải đảm bảo ít nhất 15m.
IV. Những lỗi thường gặp khi vi phạm luật xây dựng nhà giáp ranh
Một số hành vi dễ dẫn đến xử phạt gồm:
- Thi công lấn sang đất của người khác.
- Không thực hiện thủ tục xin phép xây dựng thi công không đúng nội dung giấy phép đã được cấp.
- Thiết kế, thi công tường giáp ranh không đảm bảo yêu cầu kỹ thuật, gây nguy cơ mất an toàn.
- Không tuân thủ quy chuẩn về phòng cháy chữa cháy vi phạm khoảng cách tối thiểu giữa các công trình theo quy định về luật xây dựng nhà giáp ranh.
Nếu không tuân thủ đúng luật xây dựng nhà giáp ranh, chủ đầu tư có thể bị xử phạt từ vài chục đến hàng trăm triệu đồng, thậm chí bị cưỡng chế tháo dỡ phần xây dựng sai phạm.
V. Giải pháp khi phát sinh tranh chấp giáp ranh
Khi có mâu thuẫn về ranh giới ảnh hưởng từ công trình giáp ranh, chủ đầu tư nên:
- Chủ động trao đổi và hòa giải với hộ liền kề.
- Liên hệ chính quyền địa phương (UBND xã, phường) để được hỗ trợ.
- Tham khảo ý kiến luật sư đơn vị tư vấn chuyên ngành để có hướng giải quyết đúng luật, tránh kéo dài tranh chấp.
VI. Đồng hành cùng Trường Lũy – Xây đúng chuẩn, đúng luật
Công ty Cổ phần Tư vấn Xây dựng Trường Lũy chuyên tư vấn và thực hiện thủ tục xây dựng đúng pháp luật, đặc biệt là các hồ sơ liên quan đến nhà giáp ranh. Chúng tôi cung cấp:
- Tư vấn xác định ranh giới và đo đạc hiện trạng.
- Thiết kế kiến trúc phù hợp với quy chuẩn xây dựng hiện hành.
- Hỗ trợ chuẩn bị hồ sơ xin giấy phép xây dựng đầy đủ, đúng quy định và xử lý nhanh gọn.
- Tư vấn toàn diện về kỹ thuật và pháp lý, đặc biệt trong các trường hợp liên quan đến ranh giới xây dựng với công trình liền kề.
VII. Kết luận
Việc tuân thủ luật xây dựng nhà giáp ranh không chỉ là nghĩa vụ pháp lý khi thi công, mà còn giúp đảm bảo quyền lợi cho chính bạn và giữ gìn mối quan hệ hài hòa với các hộ xung quanh. Thiếu kiến thức pháp luật có thể khiến công trình bị đình chỉ phát sinh tranh chấp không đáng có.
Trường Lũy sẵn sàng đồng hành cùng bạn từ những bước đầu tiên để đảm bảo mọi thủ tục đều đúng quy định, an toàn và minh bạch.