Điều kiện tách thửa đất và hợp thửa đất tại Bình Dương mới nhất 2025

Tại tỉnh Bình Dương – nơi có tốc độ đô thị hóa cao và hoạt động chuyển nhượng, xây dựng diễn ra sôi động, nhu cầu tách thửa đất và hợp thửa đất ngày càng phổ biến. Tuy nhiên, để thực hiện được hai thủ tục này, người dân và doanh nghiệp cần nắm rõ các điều kiện pháp lý cụ thể. Bài viết sau sẽ giúp bạn hiểu chi tiết điều kiện tách thửa đất và hợp thửa đất tại Bình Dương năm 2025 theo quy định mới nhất.

I. Điều kiện tách thửa đất tại tỉnh Bình Dương 

Ngày 18/10/2024, UBND tỉnh Bình Dương ban hành Quyết định 38/2024/QĐ-UBND quy định điều kiện tách thửa đất, điều kiện hợp thửa đất và diện tích tối thiểu được tách thửa đối với từng loại đất trên địa bàn tỉnh Bình Dương.

Trong đó tại điều 3 của quyết định 38/2024/QĐ-UBND quy định về điều kiện tách thửa đất trên địa bàn tỉnh Bình Dương như sau:

1. Diện tích tối thiểu được phép tách thửa theo từng loại đất

1.1 Đối với đất nông nghiệp theo quy hoạch là đất phi nông nghiệp

1.2 Đối với đất nông nghiệp theo quy hoạch là đất nông nghiệp

Tại các thành phố Dĩ An, Thuận An, Thủ Dầu Một, Tân Uyên, Bến Cát:

Tại các huyện Bàu Bàng, Bắc Tân Uyên, Dầu Tiếng, Phú Giáo:

1.3 Đối với đất phi nông nghiệp 

Đối với đất ở:

Đất phi nông nghiệp không phải đất ở: 

Việc tách thửa sẽ căn cứ theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được phê duyệt. Trường hợp nằm ngoài khu/cụm công nghiệp, việc tách thửa phải tuân thủ các quy định dựa trên dự án đầu tư đã được chấp thuận.

Tại khu hoặc cụm công nghiệp: 

Người thuê đất được phép tách thửa nếu phù hợp với các tiêu chí như hạ tầng kỹ thuật, hệ thống giao thông, PCCC, môi trường và quy hoạch chi tiết xây dựng đã được phê duyệt.

2. Các điều kiện chung để thực hiện việc tách thửa

• Thửa đất đã được cấp một trong các loại Giấy chứng nhận hợp pháp theo quy định.
• Đất còn trong thời hạn sử dụng.
• Đất không được tranh chấp, không bị kê biên, và không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời.
• Sau khi tách, diện tích của thửa đất mới và phần đất còn lại đều phải đảm bảo không thấp hơn diện tích tối thiểu theo quy định tại khoản 1, sau khi trừ phần đất thuộc hành lang bảo vệ công trình.
• Với thửa đất có nhiều loại mục đích sử dụng, chỉ xét tách theo một loại đất đủ điều kiện.
• Nếu đất có quy hoạch đa mục đích thì việc tách phải phù hợp với một trong các mục đích theo quy hoạch được duyệt
• Thửa đất mới và thửa còn lại sau khi tách phải tiếp giáp với đường do Nhà nước quản lý, đảm bảo chiều rộng và chiều dài tối thiểu lần lượt là 4m nếu giáp đường có lộ giới nhỏ hơn 19m và 5m nếu giáp đường có lộ giới từ 19m trở lên.
• Trong trường hợp tách thửa đất ở hoặc đất nông nghiệp chuyển sang phi nông nghiệp, ngoài việc giáp đường Nhà nước quản lý, còn cần có hệ thống hạ tầng kỹ thuật (điện, nước, viễn thông…) được đầu tư hoàn chỉnh hoặc ít nhất phải có tuyến đường và hệ thống cấp điện đạt chuẩn kỹ thuật. UBND cấp huyện sẽ công bố danh mục các tuyến đường đáp ứng yêu cầu này.
• Trường hợp diện tích sau tách nhỏ hơn quy định nhưng được hợp thửa ngay với thửa đất liền kề để đảm bảo đủ diện tích tối thiểu thì vẫn được xem xét tách thửa nếu đáp ứng điều kiện về kết nối hạ tầng và quy hoạch.
•  Đối với chủ đầu tư dự án phân lô, tách thửa phải đúng theo quy hoạch chi tiết đã được phê duyệt, đồng thời đảm bảo hệ thống hạ tầng thiết yếu được đầu tư đầy đủ. Việc chuyển nhượng chỉ thực hiện khi có đủ giấy tờ pháp lý được quy định tại Điều 41 Nghị định 101/2024/NĐ-CP hoặc thông báo xác nhận đủ điều kiện đăng ký nhà đất của Sở TN&MT.
• Khi chuyển mục đích sử dụng một phần diện tích, việc tách thửa phải đảm bảo diện tích tối thiểu theo mục đích mới, nhưng không bắt buộc phải tách nếu phần còn lại vẫn đủ điều kiện sử dụng chung theo quy định pháp luật đất đai hiện hành.
• Trong trường hợp Tòa án hoặc cơ quan Thi hành án đề nghị, Hội đồng tư vấn có thể xem xét cho phép tách hoặc hợp thửa nếu việc chia đất không tuân thủ đầy đủ quy định tách thửa hiện hành. Nếu không được Hội đồng đồng thuận, việc chia tách sẽ không được chấp thuận.

3. Xử lý các trường hợp cá biệt

Ủy ban nhân dân cấp huyện sẽ thành lập Hội đồng tư vấn để xem xét các trường hợp tách thửa không đủ điều kiện, chỉ xem xét tách thửa một lần cho mỗi hộ gia đình hoặc cá nhân. Các trường hợp thừa kế sẽ được xem xét cho tất cả các thửa đất trên cùng địa bàn cấp huyện.

Các trường hợp cá biệt bao gồm:

• Tách thửa để thừa kế.
• Tách thửa để tặng cho các thành viên trong gia đình nhằm giải quyết nhu cầu về nhà ở hoặc sản xuất nông nghiệp.
• Tách thửa tại các khu tái định cư.
• Tách thửa do hoàn cảnh gia đình khó khăn.
• Tách thửa tiếp giáp với phần đất do Nhà nước quản lý.

 Việc tách thửa trong các trường hợp nêu trên phải đảm bảo các điều kiện về diện tích và tiếp giáp với đường do Nhà nước quản lý.

4. Hội đồng tư vấn

Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định thành phần Hội đồng tư vấn, bao gồm:

• Chủ tịch hoặc Phó Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện.
• Đại diện từ các phòng ban liên quan như Tài nguyên và Môi trường, Tư pháp, Thanh tra, và các Ủy ban xã, phường, thị trấn.

Chủ tịch Hội đồng có trách nhiệm ban hành quy chế làm việc và quy chế phối hợp, xác định rõ nhiệm vụ và trách nhiệm của từng thành viên trong Hội đồng và các ngành liên quan.

II. Điều kiện hợp thửa đất tại Bình Dương

Theo quy định tại Điều 4 của Quyết định số 38/2024/QĐ-UBND về việc tách thửa trên địa bàn tỉnh Bình Dương, người sử dụng đất được phép hợp thửa khi đáp ứng đầy đủ các điều kiện sau:

• Thửa đất đã được cấp một trong các loại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo đúng quy định pháp luật.
• Đất vẫn còn trong thời hạn sử dụng theo ghi nhận trong Giấy chứng nhận.
• Thửa đất không có tranh chấp, không bị kê biên để thi hành án, và không thuộc diện áp dụng các biện pháp khẩn cấp tạm thời.
• Việc hợp thửa phải đảm bảo các thửa đất có cùng mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng và hình thức thuê đất. Tuy nhiên, trong trường hợp hợp nhất toàn bộ hoặc một phần thửa đất có sự kết hợp giữa đất ở và loại đất khác trong cùng hoặc khác thửa, thì vẫn được chấp thuận.
• Trường hợp các thửa đất có sự khác biệt về mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng hoặc hình thức trả tiền thuê đất, thì người sử dụng đất phải thực hiện đồng thời thủ tục chuyển đổi mục đích, điều chỉnh thời hạn và hình thức thuê đất để thống nhất theo quy định pháp luật trước khi tiến hành hợp thửa.
• Các thửa đất muốn hợp lại phải liền kề nhau về vị trí thực địa.
• Nếu đất được Nhà nước giao hoặc cho thuê để thực hiện dự án, việc hợp thửa phải phù hợp với nội dung và ranh giới dự án, cũng như quy hoạch chi tiết xây dựng đã được cơ quan chức năng phê duyệt. Không được hợp thửa đối với đất ở nằm trong khu dân cư theo quy hoạch hoặc dự án, trừ khi có sự chấp thuận từ cơ quan có thẩm quyền về quy hoạch chi tiết tại thời điểm thực hiện.

III. Kết luận

Với những quy định chặt chẽ nhưng cũng linh hoạt trong từng trường hợp cụ thể, tỉnh Bình Dương đang hướng đến mục tiêu quản lý đất đai hiệu quả, đảm bảo phát triển bền vững và hài hòa với tốc độ đô thị hóa mạnh mẽ.

Việc nắm rõ các điều kiện tách thửa đất và hợp thửa đất theo quy định mới nhất năm 2025 sẽ giúp người dân và doanh nghiệp chủ động trong kế hoạch sử dụng đất, đồng thời tránh được các rủi ro pháp lý không đáng có. Nếu bạn đang có nhu cầu thực hiện các thủ tục liên quan, hãy liên hệ chúng tôi để được hỗ trợ đúng luật, nhanh chóng và chính xác.

Thông tin công ty Tư vấn Xây dựng Trường Lũy:

Hotline: 0907 622 626 Mrs Như – 0918 556 729 Mr Tiên

Email: xaydungtruongluy@gmail.com

Website: xinphepxaydungbinhduong.com

Trụ sở chính: Số 29, đường số 2, khu Tái Định Cư Phú Hoà 11, khu phố 3, phường Phú Lợi, Tp. Thủ Dầu Một, tỉnh Bình Dương