Trong quá trình sử dụng đất, nhu cầu chuyển đổi đất trồng cây lâu năm sang đất ở ngày càng phổ biến, đặc biệt ở khu vực đô thị hóa nhanh. Tuy nhiên, không phải ai cũng nắm rõ quy trình, thủ tục, điều kiện và chi phí đi kèm. Bài viết dưới đây Trường Lũy sẽ giúp bạn hiểu rõ tất cả các bước cần thiết khi muốn chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định mới nhất năm 2025.
I. Đất trồng cây lâu năm là gì?
Theo quy định tại Điều 4 Nghị định 102/2024/NĐ-CP, đất trồng cây lâu năm là loại đất được sử dụng vào mục đích canh tác các loại cây có chu kỳ sinh trưởng dài, được gieo trồng một lần nhưng có khả năng sinh trưởng trong nhiều năm. Những loại cây này có thể cho thu hoạch một hoặc nhiều lần trong suốt vòng đời sinh trưởng của chúng.
Đây là nhóm đất nông nghiệp, thường được sử dụng để trồng các loại cây như: cây ăn quả lâu năm (sầu riêng, xoài, cam, bưởi…), cây công nghiệp lâu năm (cao su, cà phê, hồ tiêu…) hoặc cây dược liệu lâu năm.
II. Điều kiện chuyển đổi đất trồng cây lâu năm sang đất ở
1. Điều kiện chung để chuyển đổi mục đích sử dụng đất
-Phù hợp với quy hoạch sử dụng đất
Theo quy định tại Luật Đất đai 2024, việc chuyển mục đích sử dụng từ đất trồng cây lâu năm sang đất ở chỉ được phép khi thửa đất đó nằm trong khu vực quy hoạch sử dụng đất ở cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Quy hoạch này xác định rõ phạm vi, vị trí các khu đất được phép chuyển đổi nhằm đảm bảo việc sử dụng đất diễn ra hợp lý, bền vững, không ảnh hưởng đến môi trường và không làm cản trở các mục tiêu phát triển kinh tế – xã hội của địa phương.
Quy hoạch sử dụng đất đóng vai trò như kim chỉ nam trong công tác quản lý và khai thác quỹ đất, giúp cân đối giữa nhu cầu phát triển đô thị với bảo vệ quỹ đất nông nghiệp, đồng thời đảm bảo quyền lợi hợp pháp của người dân.
-Thực hiện đúng quy trình thủ tục hành chính
Việc xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất phải tuân thủ đầy đủ trình tự, thủ tục hành chính theo quy định. Người sử dụng đất cần chuẩn bị đầy đủ hồ sơ pháp lý, nộp tại cơ quan chức năng, chờ thẩm định thực tế và nhận kết quả phê duyệt. Quy trình này thường bao gồm các bước: tiếp nhận hồ sơ, kiểm tra điều kiện sử dụng đất, thẩm định quy hoạch, thông báo nghĩa vụ tài chính và cuối cùng là cấp giấy xác nhận thay đổi mục đích sử dụng.
Việc thực hiện đầy đủ, đúng quy trình sẽ giúp rút ngắn thời gian xử lý hồ sơ, tránh phát sinh vướng mắc hoặc bị từ chối chuyển đổi.
2. Điều kiện cụ thể đối với đất trồng cây lâu năm
-Trường hợp đất trồng cây lâu năm có thời hạn
Đối với những thửa đất có thời hạn sử dụng theo quy định (thường là 50 năm), nếu người sử dụng đất muốn chuyển đổi sang đất ở, trước tiên phải xem xét gia hạn thời gian sử dụng đất (nếu gần hết hạn). Đồng thời, việc chuyển mục đích chỉ được phê duyệt khi có sự chấp thuận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, dựa trên tình trạng sử dụng thực tế, nhu cầu sử dụng hợp pháp và khả năng đáp ứng quy hoạch của khu vực.
-Trường hợp đất nằm trong khu dân cư hoặc khu vực quy hoạch đất ở
Các thửa đất trồng cây lâu năm thuộc khu vực được quy hoạch là đất ở hoặc khu dân cư có thể được xem xét chuyển đổi, với điều kiện đáp ứng các yêu cầu như:
- Đảm bảo diện tích tối thiểu theo quy định từng địa phương
- Có lối đi hợp pháp
- Không nằm trong vùng cấm hoặc vùng quy hoạch công trình công cộng
- Hạ tầng kỹ thuật xung quanh (giao thông, điện, nước, thoát nước…) có khả năng đáp ứng
Việc chuyển đổi trong trường hợp này thường thuận lợi hơn, nhưng vẫn cần trải qua thẩm định kỹ lưỡng về quy hoạch và điều kiện kỹ thuật.
-Trường hợp đất trồng cây lâu năm chung thửa với đất ở
Khi phần đất trồng cây lâu năm nằm chung thửa với đất ở đã được công nhận, quá trình chuyển đổi sẽ trở nên linh hoạt hơn. Người sử dụng đất có thể xin chuyển đổi chỉ phần diện tích đất trồng cây lâu năm mà không cần thay đổi toàn bộ mục đích của thửa đất.
Tuy nhiên, thủ tục vẫn yêu cầu nộp hồ sơ chuyển đổi, chứng minh mục đích sử dụng chính đáng và hoàn thành đầy đủ các nghĩa vụ tài chính như tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ,…
III. Hồ sơ chuyển đổi đất trồng cây lâu năm lên đất ở
1. Hồ sơ chuyển đổi đất trồng cây lâu năm lên đất ở
Theo hướng dẫn tại Điều 6 của Thông tư số 30/2014/TT-BTNMT, dù văn bản này đã bị bãi bỏ từ ngày 01/01/2025 bởi Thông tư số 20/2024/TT-BTNMT, nhưng trong khi chưa có văn bản thay thế cụ thể, người sử dụng đất vẫn có thể tham khảo quy trình hồ sơ trước đây để làm căn cứ thực hiện. Cụ thể, đối với trường hợp xin phép chuyển đổi đất trồng cây lâu năm sang đất ở, người dân cần chuẩn bị một bộ hồ sơ đầy đủ bao gồm:
- Đơn đề nghị chuyển mục đích sử dụng đất, sử dụng theo Mẫu số 01 (được ban hành kèm Thông tư 30/2014/TT-BTNMT).
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ); hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở; hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
2. Hồ sơ trình UBND cấp có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất gồm:
Sau khi hoàn thiện bộ hồ sơ cơ bản, người dân hoặc tổ chức sẽ nộp hồ sơ lên UBND cấp huyện hoặc tỉnh (tùy từng trường hợp cụ thể). Bộ hồ sơ đầy đủ bao gồm:
- Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất (Mẫu số 01);
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (hoặc giấy tờ có giá trị pháp lý tương đương);
- Biên bản kiểm tra, xác minh thực địa về tình trạng và vị trí thửa đất;
- Bản sao thuyết minh dự án đầu tư (nếu có), hoặc báo cáo kinh tế – kỹ thuật đối với các công trình không cần lập dự án đầu tư;
- Văn bản thẩm định nhu cầu sử dụng đất và điều kiện cho phép chuyển mục đích sử dụng;
- Văn bản chấp thuận của UBND cấp tỉnh (nếu diện tích xin chuyển đổi từ 0,5 ha trở lên và sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ);
- Trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính thửa đất;
- Tờ trình kèm dự thảo quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, theo Mẫu số 05 của Thông tư 30/2014/TT-BTNMT.
IV. Thủ tục chuyển đổi đất trồng cây lâu năm sang đất ở
Theo Điều 227, Luật Đất đai năm 2024, khi người dân có nhu cầu chuyển đổi mục đích sử dụng từ đất trồng cây lâu năm sang đất ở, họ cần thực hiện đầy đủ các bước theo trình tự pháp luật. Việc chuyển đổi chỉ được thực hiện khi có sự cho phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Dưới đây là các bước cụ thể:
Bước 1: Nộp hồ sơ đề nghị chuyển mục đích sử dụng đất
Người sử dụng đất chuẩn bị hồ sơ theo quy định và nộp tại cơ quan quản lý đất đai có thẩm quyền tại địa phương.
Bước 2: Cơ quan tiếp nhận kiểm tra hồ sơ
Sau khi tiếp nhận hồ sơ, cơ quan chức năng sẽ xem xét, kiểm tra điều kiện chuyển đổi mục đích sử dụng đất.
- Nếu hồ sơ đầy đủ và hợp lệ, cơ quan sẽ tiếp tục xử lý theo quy định.
- Nếu hồ sơ chưa đầy đủ, cơ quan có trách nhiệm hướng dẫn người dân hoàn thiện và nộp lại.
Bước 3: Lập hồ sơ trình UBND có thẩm quyền phê duyệt
Tùy theo từng trường hợp tính tiền sử dụng đất, cơ quan quản lý đất đai sẽ thực hiện một trong hai hướng xử lý:
- Trường hợp áp dụng giá đất trong bảng giá đất: Cơ quan đất đai lập hồ sơ trình UBND cấp có thẩm quyền ra quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.
- Trường hợp cần xác định giá đất cụ thể: Ngoài việc trình quyết định chuyển mục đích sử dụng đất, cơ quan đất đai còn phải tổ chức việc xác định giá đất cụ thể và trình cơ quan có thẩm quyền phê duyệt để làm cơ sở tính tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất.
Bước 4: Nộp tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất
Người sử dụng đất nộp tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất theo thông báo từ cơ quan chức năng.
- Nếu thuộc diện được miễn, giảm thì sẽ được cơ quan thuế áp dụng mức miễn giảm tương ứng theo quy định pháp luật.
Bước 5: Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới
Sau khi hoàn thành nghĩa vụ tài chính, cơ quan quản lý đất đai sẽ:
- Ký hợp đồng thuê đất (nếu Nhà nước cho thuê đất);
- Chuyển hồ sơ đến Văn phòng đăng ký đất đai để thực hiện đăng ký biến động, cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính;
- Cấp mới hoặc điều chỉnh Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất cho người sử dụng đất.
Bước 6: Trường hợp chuyển quyền sử dụng đất đồng thời chuyển mục đích
Trong trường hợp người dân nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất và đồng thời xin chuyển mục đích sử dụng, thì cả hai thủ tục này sẽ được xử lý cùng lúc để đảm bảo thuận tiện và đúng trình tự pháp lý.
V. Các khoản chi phí khi chuyển đổi đất trồng cây lâu năm sang đất ở
Việc chuyển đổi đất trồng cây lâu năm (thuộc nhóm đất nông nghiệp) sang mục đích sử dụng làm đất ở (thuộc nhóm đất phi nông nghiệp) không chỉ yêu cầu thực hiện theo đúng thủ tục pháp lý mà còn kéo theo các nghĩa vụ tài chính bắt buộc. Người sử dụng đất cần kê khai và nộp một số khoản chi phí liên quan theo quy định pháp luật.
Căn cứ theo Khoản 3 Điều 121 Luật Đất đai năm 2024, việc chuyển mục đích sử dụng đất phải được sự chấp thuận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và đi kèm với việc thực hiện nghĩa vụ tài chính đầy đủ.
Dưới đây là các loại chi phí cơ bản khi thực hiện thủ tục chuyển đổi đất trồng cây lâu năm sang đất ở:
1. Tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích
Tiền sử dụng đất là khoản chi phí chính khi xin chuyển mục đích sử dụng đất. Cách tính tiền sử dụng đất được quy định tại Điều 8 Nghị định 103/2024/NĐ-CP, cụ thể như sau:
-Trường hợp 1: Chuyển từ đất vườn, ao (nằm trong cùng thửa đất với nhà ở) nhưng không được công nhận là đất ở, hoặc từ đất có nguồn gốc là vườn, ao gắn liền với nhà ở nhưng đã tách thửa riêng.
Cách tính:
Tiền sử dụng đất = 50% x (Giá đất ở – Giá đất nông nghiệp) x Diện tích chuyển đổi
Trường hợp 2: Chuyển từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở.
Cách tính:
Tiền sử dụng đất = (Giá đất ở – Giá đất nông nghiệp) x Diện tích chuyển đổi
Lưu ý:
Giá đất được tính tại thời điểm có quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.
Giá đất có thể được xác định:
- Theo bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành (trong hạn mức).
- Hoặc theo các phương pháp định giá cụ thể như: so sánh trực tiếp, thu nhập, chiết trừ, thặng dư, hoặc hệ số điều chỉnh giá đất.
2. Phí thẩm định hồ sơ
Đây là khoản phí mà người sử dụng đất phải nộp để cơ quan chức năng thực hiện việc thẩm định tính hợp lệ của hồ sơ xin chuyển đổi.
- Mức thu được quy định bởi Hội đồng nhân dân cấp tỉnh, căn cứ theo Khoản 11 Điều 2 Thông tư 85/2019/TT-BTC.
- Mỗi địa phương có thể áp dụng mức phí khác nhau.
Ví dụ:
Tại TP. Hà Nội, theo Nghị quyết 06/2020/NQ-HĐND, phí thẩm định là 1.000 đồng/m², nhưng không vượt quá 7,5 triệu đồng cho mỗi hồ sơ.
3. Lệ phí cấp Giấy chứng nhận
Khoản lệ phí này áp dụng khi người dân thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất dẫn đến thay đổi nội dung trên Giấy chứng nhận, hoặc xin cấp lại, cấp đổi.
- Mức thu cụ thể do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quy định, theo Khoản 5 Điều 3 Thông tư 85/2019/TT-BTC.
- Tùy vào diện tích, loại đất và từng tỉnh/thành, mức thu có thể dao động.
4. Lệ phí trước bạ
Đây là khoản thuế bắt buộc khi phát sinh thay đổi về quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất (như nhà ở).
- Áp dụng theo quy định tại Nghị định 10/2022/NĐ-CP;
- Mức thu thường là 0,5% giá trị quyền sử dụng đất hoặc tài sản chuyển nhượng;
- Trường hợp chỉ chuyển mục đích sử dụng đất mà không có thay đổi về quyền sở hữu thì có thể không phải nộp lệ phí trước bạ, nhưng cần được xác định rõ từng tình huống cụ thể.
VI. Kết luận
Việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất trồng cây lâu năm sang đất ở là một thủ tục quan trọng, đặc biệt đối với những khu vực đang trong quá trình đô thị hóa. Tuy nhiên, để đảm bảo thực hiện đúng quy định, người dân cần nắm vững các bước, thủ tục và chi phí liên quan. Việc hiểu rõ quy trình chuyển đổi sẽ giúp người sử dụng đất tránh được những sai sót và thực hiện các thủ tục một cách hiệu quả, đảm bảo quyền lợi hợp pháp khi chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định mới nhất của pháp luật.
CÔNG TY CỔ PHẦN TƯ VẤN XÂY DỰNG TRƯỜNG LŨY
- Hotline: 0907 622 626 Mrs Như – 0918 556 729 Mr Tiên
- Email: tuvanxaydungtruongluy@gmail.com
- Website: xinphepxaydungbinhduong.com
- Trụ sở chính: Số 29, đường số 2, khu Tái Định Cư Phú Hoà 11, khu phố 3, phường Phú Lợi, Tp. Thủ Dầu Một, tỉnh Bình Dương