Việc chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp ngày càng phổ biến trong bối cảnh đô thị hóa và nhu cầu sử dụng đất ngày càng tăng. Nhiều hộ gia đình, doanh nghiệp có nhu cầu chuyển đổi để phục vụ các mục đích như xây nhà ở, xây xưởng sản xuất, mở rộng dịch vụ thương mại. Tuy nhiên, để thực hiện đúng quy định pháp luật, cần hiểu rõ thủ tục, điều kiện và hồ sơ cần thiết theo Luật Đất đai 2024 có hiệu lực từ năm 2025.
I. Tìm hiểu về đất nông nghiệp và đất phi nông nghiệp
1. Đất nông nghiệp là gì?
Đất nông nghiệp được hiểu là loại đất được sử dụng vào mục đích sản xuất nông – lâm – ngư nghiệp. Đây là nhóm đất phục vụ cho các hoạt động như trồng trọt, chăn nuôi, nuôi trồng thủy sản, trồng rừng hoặc làm muối.
Theo quy định pháp luật, đất nông nghiệp bao gồm các loại đất như: đất trồng cây hàng năm, cây lâu năm, đất rừng sản xuất, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối và đất nông nghiệp khác (như đất làm nhà kính, chuồng trại chăn nuôi). Nhóm đất này thường có thời hạn sử dụng nhất định và bị giới hạn về mục đích sử dụng, nhằm đảm bảo phát triển nông nghiệp bền vững.
2. Đất phi nông nghiệp là gì?
Đất phi nông nghiệp được hiểu là loại đất không sử dụng vào mục đích nông nghiệp, mà phục vụ cho các nhu cầu phát triển kinh tế – xã hội, dân sinh và công trình hạ tầng.
Các loại đất phổ biến thuộc nhóm đất phi nông nghiệp gồm: đất ở (đất ở tại đô thị, đất ở tại nông thôn), đất xây dựng công trình (như trường học, bệnh viện, cơ sở sản xuất, kinh doanh), đất giao thông, đất thủy lợi, đất tín ngưỡng – tôn giáo, đất nghĩa trang, nghĩa địa… Đây là nhóm đất có giá trị sử dụng cao, thường gắn liền với tài sản như nhà cửa, công trình xây dựng, và thường được sử dụng lâu dài.
II. Cơ quan thẩm quyền chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp
Theo quy định tại điểm b khoản 1 Điều 121 và Điều 123 của Luật Đất đai năm 2024, việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp cần phải được cơ quan có thẩm quyền xem xét và chấp thuận. Cụ thể:
- Ủy ban nhân dân cấp tỉnh là cơ quan có thẩm quyền ra quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trong trường hợp người sử dụng đất là tổ chức trong nước.
- Ủy ban nhân dân cấp huyện sẽ đảm nhận việc ra quyết định nếu người xin chuyển mục đích sử dụng đất là cá nhân.
Việc phân cấp thẩm quyền như trên nhằm đảm bảo quản lý đất đai chặt chẽ, đúng đối tượng và phù hợp với từng cấp quản lý hành chính.
III. Trình tự, thủ tục chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp
Theo quy định tại Điều 227 Luật Đất đai, việc chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp được thực hiện theo trình tự sau:
Bước 1: Nộp hồ sơ đề nghị chuyển mục đích sử dụng đất
Người sử dụng đất chuẩn bị và gửi hồ sơ đề nghị chuyển đổi mục đích sử dụng đất đến cơ quan quản lý đất đai có thẩm quyền theo quy định pháp luật.
Bước 2: Tiếp nhận và kiểm tra hồ sơ
Cơ quan chức năng sẽ xem xét hồ sơ và đánh giá các điều kiện để chuyển mục đích sử dụng đất. Nếu hồ sơ còn thiếu hoặc chưa đúng quy định, cơ quan này sẽ hướng dẫn người sử dụng đất bổ sung và hoàn thiện.
Bước 3: Xử lý và trình phê duyệt chuyển mục đích sử dụng đất
Tùy vào phương thức tính tiền sử dụng đất, cơ quan quản lý đất đai sẽ tiến hành các bước sau:
- Trường hợp sử dụng bảng giá đất: Lập hồ sơ và trình UBND cấp có thẩm quyền ra quyết định chuyển mục đích sử dụng, đồng thời giao hoặc cho thuê đất.
- Trường hợp cần xác định giá đất cụ thể: Ngoài việc trình phê duyệt chuyển mục đích sử dụng, cơ quan chức năng còn tổ chức xác định giá đất và trình cơ quan có thẩm quyền phê duyệt mức giá để làm căn cứ tính tiền sử dụng hoặc thuê đất.
Bước 4: Nộp tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất
Người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo mức đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt. Nếu thuộc diện được miễn, giảm, thì khoản tiền này sẽ được tính toán và điều chỉnh phù hợp.
Bước 5: Hoàn tất thủ tục và cấp Giấy chứng nhận
- Nếu đất được Nhà nước cho thuê, cơ quan có thẩm quyền sẽ ký hợp đồng thuê đất với người sử dụng.
- Hồ sơ sau đó được chuyển đến tổ chức đăng ký đất đai để thực hiện việc cập nhật thông tin, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho người sử dụng, đồng thời điều chỉnh dữ liệu địa chính và cơ sở dữ liệu đất đai.
IV. Kết luận
Chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp là một bước ngoặt quan trọng, đặc biệt đối với những ai đang có kế hoạch xây dựng nhà ở, mở rộng sản xuất hoặc đầu tư dài hạn. Tuy nhiên, đây không chỉ là một thủ tục hành chính đơn giản, mà là cả một quá trình cần tuân thủ nghiêm ngặt theo quy định pháp luật – đặc biệt trong bối cảnh Luật Đất đai có nhiều thay đổi mới.
Hiểu đúng, làm đúng từ đầu sẽ giúp bạn tiết kiệm thời gian, chi phí và tránh những rắc rối pháp lý không đáng có. Và điều quan trọng hơn hết là hãy chọn đúng người đồng hành.
Nếu bạn đang gặp khó khăn hoặc còn nhiều thắc mắc về quy trình chuyển đổi đất, đừng ngần ngại liên hệ với chúng tôi. Đội ngũ chuyên gia giàu kinh nghiệm luôn sẵn sàng hỗ trợ bạn từ A đến Z – nhanh chóng, minh bạch và hiệu quả.
Thông tin công ty Tư vấn Xây dựng Trường Lũy:
Hotline: 0907 622 626 Mrs Như – 0918 556 729 Mr Tiên
Email: xaydungtruongluy@gmail.com
Website: xinphepxaydungbinhduong.com
Trụ sở chính: Số 29, đường số 2, khu Tái Định Cư Phú Hoà 11, khu phố 3, phường Phú Lợi, Tp. Thủ Dầu Một, tỉnh Bình Dương