Việc chuyển mục đích sử dụng đất đang ngày càng trở nên phổ biến tại Bình Dương – một trong những địa phương có tốc độ đô thị hóa nhanh nhất cả nước. Tuy nhiên, nhiều người dân và nhà đầu tư vẫn còn băn khoăn về chi phí cần thiết để thực hiện thủ tục này trong năm 2025. Bài viết dưới đây sẽ cung cấp thông tin chi tiết và cập nhật nhất về chi phí chuyển mục đích sử dụng đất năm 2025 tại Bình Dương, giúp bạn nắm rõ quy định, hạn chế rủi ro và chuẩn bị tài chính hiệu quả.
I. Chuyển mục đích sử dụng đất là gì?
Chuyển mục đích sử dụng đất là quá trình người sử dụng đất thay đổi mục đích sử dụng phần đất mình đang sở hữu – ví dụ như từ đất nông nghiệp sang đất ở, hoặc từ đất thương mại sang đất sản xuất. Theo Luật Đất đai, đây là hành vi hợp pháp được thực hiện khi có sự cho phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, và phải tuân thủ đúng các quy định về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất tại địa phương. Việc chuyển mục đích sử dụng đất thường gắn liền với các chi phí phát sinh và các thủ tục pháp lý cụ thể.
II. Chi phí chuyển mục đích sử dụng đất năm 2025
1. Tiền sử dụng đất?
Việc chuyển mục đích sử dụng đất – chẳng hạn từ đất nông nghiệp sang đất ở – là điều mà nhiều cá nhân và hộ gia đình quan tâm khi muốn xây dựng nhà ở hoặc thực hiện các hoạt động kinh doanh hợp pháp trên đất. Tuy nhiên, đi kèm với quyền lợi này là nghĩa vụ tài chính mà người sử dụng đất phải thực hiện theo quy định của pháp luật.
Theo Nghị định 103/2024/NĐ-CP, số tiền phải nộp khi chuyển mục đích sử dụng đất được xác định theo công thức:
Tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng sang đất ở = Tiền sử dụng đất của loại đất sau khi chuyển mục đích- Tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất của loại đất trước khi chuyển (nếu có)
1.1 Cách tính tiền sử dụng đất của loại đất sau khi chuyển mục đích
Đây là phần lớn nhất trong tổng chi phí, được xác định theo công thức:
Tiền sử dụng đất của loại đất sau khi chuyển mục đích = Diện tích đất phải tính tiền x Giá đất áp dụng
- Diện tích đất phải tính tiền là phần diện tích chuyển đổi mục đích được phê duyệt, tính theo quy định tại Điều 4 của Nghị định 103/2024/NĐ-CP.
- Giá đất là giá do UBND cấp tỉnh ban hành tại thời điểm nộp hồ sơ xin chuyển mục đích. Giá này được công bố trong Bảng giá đất do địa phương quy định.
1.2 Tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất trước khi chuyển (nếu có)
Số tiền này được trừ ra khỏi tổng chi phí chuyển đổi, và được xác định khác nhau tùy vào loại đất trước khi chuyển:
a) Trường hợp đất trước khi chuyển là đất nông nghiệp không thu tiền sử dụng đất (như đất được giao không thu tiền hoặc đất mua lại từ người khác đã được Nhà nước giao miễn phí):
- Số tiền được tính bằng: Diện tích đất x Giá đất nông nghiệp tương ứng trong Bảng giá đất.
b) Trường hợp đất nông nghiệp được thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê:
Cách tính:
Tiền đất = Diện tích thuê x Giá đất tương ứng với thời hạn thuê x (Thời gian còn lại / Thời hạn thuê ban đầu)
Trong đó:
- Giá đất là giá quy định cho loại đất đó tại thời điểm chuyển mục đích.
- Thời gian còn lại được tính bằng thời gian thuê đất trừ đi số năm đã sử dụng.
c) Trường hợp thuê đất trả tiền hàng năm:
- Không cần nộp khoản này, tức là = 0.
d) Trường hợp đất trước đó là đất phi nông nghiệp không phải đất ở:
- Nếu được công nhận quyền sử dụng đất ổn định lâu dài:
Tính theo giá đất sản xuất, kinh doanh trong Bảng giá đất, thời hạn 70 năm tại thời điểm chuyển đổi. - Nếu thuê đất trả tiền hàng năm thì không phải tính khoản tiền này (= 0).
- Nếu đã trả tiền thuê đất trước trong một thời gian dài và chưa sử dụng hết, thì phần tiền chưa sử dụng sẽ được quy đổi để trừ vào chi phí chuyển mục đích.
e) Trường hợp đất được giao có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất trả tiền một lần:
- Cách tính giống như đất thuê trả tiền một lần cho cả thời gian thuê:
Tiền đất = Diện tích x Giá đất tương ứng x (Thời gian còn lại / Thời hạn thuê hoặc giao đất ban đầu)
Lưu ý: Nếu sau khi tính toán, tiền sử dụng đất của loại đất mới nhỏ hơn hoặc bằng tiền sử dụng/thuê đất của loại đất cũ, thì không phải nộp thêm tiền.
2. Lệ phí cấp Giấy chứng nhận
Lệ phí này được thu khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Căn cứ theo Thông tư 85/2019/TT-BTC, mức thu do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quy định, tùy theo điều kiện và chính sách phát triển kinh tế – xã hội của địa phương.
Phí có thể áp dụng cho nhiều trường hợp như: cấp mới, cấp đổi, cấp lại giấy chứng nhận; chứng nhận đăng ký biến động đất đai; trích lục bản đồ địa chính, số liệu, văn bản hồ sơ địa chính.
Nguyên tắc chung là mức thu tại khu vực thành thị (quận nội thành, thành phố trực thuộc trung ương) sẽ cao hơn vùng nông thôn. Đối với tổ chức, mức lệ phí cũng thường cao hơn hộ gia đình hoặc cá nhân. Trên thực tế, lệ phí cấp mới sổ đỏ thường không vượt quá 100.000 đồng/hồ sơ.
3. Lệ phí trước bạ
Theo quy định tại Điều 3 Nghị định 10/2020/NĐ-CP, khi đăng ký quyền sở hữu nhà ở hoặc quyền sử dụng đất, cá nhân và tổ chức đều phải nộp lệ phí trước bạ. Mức thu hiện nay là 0,5% giá trị tài sản, căn cứ theo bảng giá đất, giá nhà do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành.
Ví dụ, nếu giá trị thửa đất theo bảng giá là 2 tỷ đồng, thì lệ phí trước bạ sẽ là 10 triệu đồng.
4. Phí thẩm định hồ sơ
Phí này được thu để cơ quan có thẩm quyền thẩm định tính hợp pháp của hồ sơ khi cấp giấy chứng nhận. Theo Thông tư 85/2019/TT-BTC, mức phí do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quy định nên sẽ có sự khác biệt giữa các địa phương.
Việc xác định mức phí dựa trên nhiều yếu tố như diện tích thửa đất, tính chất phức tạp của hồ sơ, mục đích sử dụng đất (đất ở, đất sản xuất, đất thương mại…) và điều kiện thực tế tại từng địa phương. Một số trường hợp đơn giản có thể chỉ vài trăm nghìn đồng, nhưng hồ sơ phức tạp hoặc diện tích lớn thì mức thu có thể cao hơn.
III. Trường hợp nào cần xin phép và nộp tiền khi chuyển mục đích sử dụng đất?
Không phải trường hợp nào chuyển đổi đất cũng cần xin phép và nộp tiền. Theo Luật Đất đai 2024 (Điều 121), những trường hợp sau phải được cơ quan có thẩm quyền cho phép và phải thực hiện nghĩa vụ tài chính:
- Chuyển đất trồng lúa, rừng sản xuất, rừng phòng hộ, rừng đặc dụng sang đất nông nghiệp khác
- Chuyển từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp
- Chuyển sang đất chăn nuôi tập trung để làm dự án quy mô lớn
- Chuyển từ đất phi nông nghiệp không thu tiền sang đất phi nông nghiệp có thu tiền hoặc thuê đất.
- Chuyển từ đất phi nông nghiệp không phải đất ở sang đất ở
- Chuyển từ đất công trình sự nghiệp hoặc đất công cộng có mục đích kinh doanh sang đất sản xuất, kinh doanh
- Chuyển từ đất sản xuất, kinh doanh không phải đất thương mại sang đất thương mại, dịch vụ
IV. Thời hạn nộp tiền sử dụng đất và lệ phí trước bạ
Việc nộp tiền sử dụng đất và lệ phí trước bạ không chỉ là nghĩa vụ tài chính mà còn là yếu tố quan trọng giúp hoàn tất các thủ tục pháp lý khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Theo quy định tại Điều 18 của Nghị định 126/2020/NĐ-CP, thời hạn thực hiện nghĩa vụ này được chia theo từng loại chi phí cụ thể như sau:
1. Thời hạn nộp tiền sử dụng đất
Người sử dụng đất cần thực hiện nghĩa vụ tài chính đúng hạn theo thông báo từ cơ quan thuế. Thời gian nộp được chia thành các mốc cụ thể:
- Trong vòng 30 ngày kể từ ngày nhận thông báo nộp tiền: người sử dụng đất phải thanh toán 50% số tiền sử dụng đất theo thông báo.
- Trong vòng 90 ngày kể từ ngày nhận thông báo: người sử dụng đất cần nộp 50% còn lại, hoàn tất nghĩa vụ tài chính.
- Đối với các trường hợp đặc biệt như xác định lại tiền sử dụng đất sau thời gian dài (trên 5 năm kể từ ngày được giao đất tái định cư mà chưa hoàn tất nghĩa vụ), người dân phải nộp đủ 100% tiền sử dụng đất trong vòng 30 ngày kể từ ngày có thông báo mới.
2. Thời hạn nộp lệ phí trước bạ
Khoản phí này được nộp trong vòng 30 ngày kể từ ngày nhận được thông báo từ cơ quan thuế. Tuy nhiên, nếu người dân được cho phép ghi nợ lệ phí trước bạ, thì sẽ được hoãn thời hạn nộp theo quy định cụ thể từng trường hợp.
V. Kết luận
Chi phí chuyển mục đích sử dụng đất là yếu tố quan trọng cần được tìm hiểu kỹ lưỡng trước khi thực hiện bất kỳ kế hoạch xây dựng, đầu tư hay sử dụng đất nào tại Bình Dương. Hy vọng qua bài viết này, bạn đã có được cái nhìn rõ ràng hơn về mức phí áp dụng trong năm 2025 cũng như những lưu ý cần thiết để tránh phát sinh rủi ro hoặc chi phí không đáng có. Nếu bạn cần tư vấn cụ thể theo từng trường hợp hoặc hỗ trợ thực hiện thủ tục nhanh chóng, hãy liên hệ với chúng tôi để được hỗ trợ tận tâm và đúng quy định.
Thông tin công ty Tư vấn Xây dựng Trường Lũy:
Hotline: 0907 622 626 Mrs Như – 0918 556 729 Mr Tiên
Email: xaydungtruongluy@gmail.com
Website: xinphepxaydungbinhduong.com
Trụ sở chính: Số 29, đường số 2, khu Tái Định Cư Phú Hoà 11, khu phố 3, phường Phú Lợi, Tp. Thủ Dầu Một, tỉnh Bình Dương